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杠杆崩裂,未来一年,二线城市房价或将下跌10%—

图片说明:杠杆崩裂,未来一年,二线城市房价或将下跌10%—,。

文/杨国英有些人是不适合做投资的,比如,楼市火爆、房价预期看涨时,东看西看,计较来计较去,时间拖上两三个月,最后买房多花了几十万。再比如,在股市萧条、大盘预期看跌时,本来及时止损只亏损10%,却抱有侥幸心理,最后活活被套成“股东”。对于国内楼市,从去年底开始,我的态度就从“乐观”转为“中性”,并且还大胆做出判断,“未来三年,国内一二线城市的房价,整体将维持稳定,不会大涨,也不会大跌”。当然,这是从人民币计价的角度,如果结合汇率的走势,那么,未来三年,国内房价整体将下跌30%左右。01回国已有10天,参加了几次聚会,身边好几个朋友向我反映,“房子挂了快一年了,还没有卖掉……”房子怎么可能卖不掉?毕竟,一二线城市的房子,至少在未来10多年,依然是抵抗通胀的硬通货。不是房子卖不掉,而是这些“房子卖不掉”的朋友,心理有问题!在房价预期看涨时,你的挂牌价可以多挂上10万、8万,肯定还是可以卖得掉,最多成交周期增加个把月而已;但是,在楼市整体已不再景气时(行政性的限价新房除外,这本来就是不正常的),你的挂牌价应该是往低里挂、而不是完全参考原来的成交价、或者还异想天开地往高里挂——这不荒唐吗?我是个较为严谨的人,特别是涉及到投资,那可是真金白银的来来去去,对于90%的人而言,那可都是多少年才积攒下的血汗钱。所以,对于所有来自线上或线下的问询,太过于具象的,比如:持有的哪只股票是止损、还是补仓啊?我位于哪条街道哪个小区的房子,是卖、还是不卖啊?我一般是不回答的——我不是股托、也不是房托,我只提供基于趋势的判断!那么,在我去年底做过“未来三年,房价整体将维持稳定”的判断之后,有些心急的朋友,还在一直追问,“未来一年,楼市的整体趋势如何呢?”02看跌!跌幅或许不会过大,但是,二线城市整体至少要跌10%—15%!为什么不提北上深一线城市呢?因为,一线城市在过去的一年半,整体跌幅已经有10%了,二线城市的厦门,今年以来,房价跌幅差不多已有20%了。请注意,我是说“二线城市整体要跌”,诸如重庆、长沙等房价基数不高、租金回报率尚可的二线城市,未来一年,房价或许不会下跌,但是,再上涨的可能性也应该没有了。未来一年,二线城市整体为什么要下跌?我做出这个判断,不是基于感观的判断,也不是基于二手房成交量这样的简单逻辑(政策限购,二手房成交量必然减少),而是基于不为人知、但却更具代表性的数据核实。什么数据?司法拍卖数据!不查不知道,一查吓一跳!整整化了小半天时间,我详细查阅了“阿里司法拍卖”平台,其中,关于房产拍卖的数量,在最近两个月时间里,几乎呈几何式上升——以南京市为例,今天,8月28日正在拍卖的房产有36套,8月29日准备拍卖的房产有2套,8月30日准备拍卖的房产有36套——也就是说,8月28日—8月30日,南京市共计有74套房产被司法拍卖。而去年同期呢?2017年8月28日—8月30日,南京市合计才10套房产被司法拍卖。同比上升640%!!!这是近期南京市房产被司法拍卖的情况,除了南京外,我还查了近一个月杭州、苏州、宁波等长三角二线城市房产被司法拍卖的情况,有的稍好一些,有的稍差一些,但是,整体上,被司法拍卖的房产数量,最近两个月均极为惊人。司法拍卖的房产数据激增,这说明了什么?03说明了民间资金的杠杆,已经隐约传来了崩裂的声音。所有的债务人,不到万不得已,是不愿意自己的房子被司法拍卖的——尤其是住宅用房。对“司法拍房”的来源,做一个简单的分类,主要有两种:一是生意人群,二是炒房人群。做生意的,在生意景气时,是愿意东挪西凑加杠杆的,而且绝大多数的中小生意人,除了向银行抵押房产借贷之外,往往还依靠民间较高利息的融资,这就导致,只要生意不如预期景气,那么,房产要么被银行通过司法途径拍卖,要么被各色各样的融资公司、小贷公司通过司法途径拍卖。炒房的,不要以为房价不跌,炒房人群就能扛得住,因为,今年以来,大多数二线城市房产的流动性已经明显趋紧,就是说,不是说你想以市场价出手,就能马上出手变现的。还有,即便市场价不跌,但基于炒房人群的短炒特征,一般囤积的是不便租出的毛坯房,那么,一方面每月要偿还大量的房贷,另一方面又没有租金收入对冲,那么,对于杠杆率本身就比较高的炒房客,只要持续上半年,就肯定会扛不住的。“司法拍房”的短期激增,是“实体经济不振+市场资金面收紧”双重压力下的叠加结果,而“实体经济不振”这一萧索的宏观经济面,在未来一年内,将不会有改观——而之于“市场资金面收紧”,在未来一年内,即使有大概率宽松的可能性,但是,政策究竟允许有多少资金流进楼市,我依然持不乐观的态度。

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